契約書を確認する


入手した住宅に欠陥が見つかったら、一日でも早く直すことを考えましょう。とくに、外部や水回りの欠陥は、建物の構造に大きな影響を与える場合があります。
ここで、住宅を入手したときにとり交わした契約書をとり出してください。
この契約書とは、建売り住宅や売建て住宅を入手した場合には「建物売買契約書」や「土地売買契約書」、工務庖との契約の場合は「工事請負契約書」、設計者との契約では「設計契約書」や「設計・監理契約書」などをさします。
これらの契約書は次のことをチェックします。
①契約期日
②暇抗担保責任
③工事内容
④アフターサービスや保証期間とその内容
⑤紛争の処理に関するとり決め
⑥設計図書
⑦設計者との契約内容
売買契約書では、まず「契約期日」を確かめてください。
契約を結んだ期日によっては、泣き寝入りをせずにすむ可能性があります。
次に「破庇担保責任」の項目を見ます。
新築住宅の場合は、「売り主は五年間の(中古住宅では3年から五年間の)責任を負う」という条項を見つけたら、契約期日を見直してみましょう。
品質確保促進法では、新築住宅の売買の暇庇担保責任の存続期間は一年とされています。
中古住宅でも、発見した期日によっては、修繕責任が売り主にある場合もあります。
購入した住宅によっては、「売り主の独自の保証制度」や「性能保証機構が発行した性能保証書」がついています。
これらを見て「アフターサービスの期間と内容」「保証される部分と期間」を確認することで、欠陥を直す保証が得られる可能性があります。
ただし、中古住宅の購入では、「現状のまま売買」という条項が盛りこまれている場合が大半ですが、「見えない暇庇についての責任をとるのは、買い手なのか売り主なのかのとり決めを契約時に確認する」ことは、大切なポイントです。
「工事請負契約書」では、工事内容と設計図書、暇庇担保責任、紛争の処理などを見ます。
設計図や仕様書と工事内容を照合して欠陥の原因を究明し、責任を明らかにすることで、欠陥を直してもらうことが可能になります。
相手の対応いかんによっては紛争になることもありえるでしょうが、あくまでも契約のルールにそった交渉をするように心がけてください。
設計者とは、「設計契約」あるいは「設計・監理契約」を結びます。
設計契約は設計図書を受領した時点でその契約関係は終了しますが、設計・監理契約は工事の監理も設計者が行ないます。
この監理までを依頼する場合は、ふつう工事請負契約書の末尾に「監理者として責任を負うために、ここに記名押印をする」という記載があって、設計者が記名・押印します。
こういうケースでは、欠陥を発見した場合、まず監理者としての“設計者”にその是正を依頼します。
欠陥が設計の不備によるものなら、設計者に責任を負ってもらわなければなりませんし、施工者が設計にもとづく工事請負契約どおりに工事しなかったのなら、監理者がきちんと監理しなかったとも考えられます。
まずは監理者に責任をもって処置してもらいましょう。
いずれにしても、欠陥を発見した場合、契約書は強い味方になります。